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上海臨港(600848)

上海市園區(qū)開(kāi)發(fā)龍頭，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)豐富，具品牌和管理優(yōu)勢(shì)。上海臨港是上海市國(guó)資委下屬的臨港集團(tuán)旗下專(zhuān)業(yè)從事產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)的國(guó)有控股上市公司，公司旗下管理著漕河涇園區(qū)、松江園區(qū)、康橋園區(qū)、南橋園區(qū)、浦江園區(qū)和金山園區(qū)等核心資產(chǎn)，2021年末總在租面積263.1萬(wàn)平方米，總在建面積288.8萬(wàn)平米，均位于國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展和上海市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域及中外環(huán)產(chǎn)業(yè)金腰帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，園區(qū)品牌影響力大。

國(guó)家戰(zhàn)略的領(lǐng)頭踐行者，具有政策資源稟賦。上海臨港堅(jiān)持圍繞上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、上海科創(chuàng)中心及長(zhǎng)三角一體化國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)展業(yè)務(wù)布局，重點(diǎn)深耕臨港新片區(qū)，截至21年末約53.3%待開(kāi)發(fā)土地分布在臨港新片區(qū)大飛機(jī)航空產(chǎn)業(yè)園。臨港集團(tuán)被上海國(guó)資委確定為功能保障類(lèi)企業(yè)、臨港新片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主力軍，在臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)過(guò)程中能得到政府資源的支持，助力公司加快開(kāi)發(fā)速度、節(jié)約開(kāi)發(fā)成本、便捷招商引資等。

業(yè)務(wù)增速快，盈利水平高，收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2017-2021年，公司營(yíng)業(yè)收入從20.7億增長(zhǎng)到62.7億，四年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)32%；歸母凈利潤(rùn)從4.1億增長(zhǎng)到15.4億，四年復(fù)合增長(zhǎng)率39%，增長(zhǎng)速度較快。公司毛利率長(zhǎng)期保持在50%以上，歸母凈利率近三年平均值達(dá)31.5%，盈利水平較高。2019-2021年租售業(yè)務(wù)配比約4：6，較2017-2018年的表現(xiàn)（約1：9）更均衡，經(jīng)營(yíng)發(fā)展更加穩(wěn)健均衡。

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，具低成本融資優(yōu)勢(shì)。2021年末公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率57.7%，低于70%的水平；凈負(fù)債率73.7%，保持低于1的水平；權(quán)益乘數(shù)2.47，整體上財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，財(cái)務(wù)杠桿水平較低。公司主體信用評(píng)級(jí)為AAA級(jí)，近四年平均融資利率從5.1%下降到3.7%，融資渠道暢通，有助于持續(xù)降低開(kāi)發(fā)成本、提升拿地補(bǔ)貨的能力。

盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：目標(biāo)價(jià)17.33元，首次覆蓋給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)

預(yù)測(cè)公司2022-2024年的營(yíng)業(yè)收入為77.3/96.0/118.1億元，營(yíng)收增速分別為23.3%、24.2%、23.0%；歸母凈利潤(rùn)分別為19.0/23.2/29.8億元，分別同比增長(zhǎng)24.0%、21.8%、28.5%。根據(jù)絕對(duì)估值法，我們認(rèn)為公司合理價(jià)格約為17.33元/股；根據(jù)相對(duì)估值法，我們認(rèn)為公司合理價(jià)格約為18.00元/股。綜合絕對(duì)估值法與相對(duì)估值法，根據(jù)審慎性原則，我們給予公司目標(biāo)價(jià)17.33元/股。鑒于公司在上海產(chǎn)業(yè)園業(yè)內(nèi)的豐富經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，作為臨港新片區(qū)的開(kāi)發(fā)主力軍，享有政策優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間廣闊，首次覆蓋給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)影響開(kāi)工、市場(chǎng)拓展效果不及預(yù)期、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下滑、產(chǎn)業(yè)投資對(duì)象經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不佳。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，興業(yè)證券閻常銘研究員團(tuán)隊(duì)對(duì)該股研究較為深入，近三年預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度均值為77.44%，其預(yù)測(cè)2022年度歸屬凈利潤(rùn)為盈利17.56億，根據(jù)現(xiàn)價(jià)換算的預(yù)測(cè)PE為14.92。

最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：

根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，上海臨港（600848）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河良好，盈利能力一般，營(yíng)收成長(zhǎng)性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、有息資產(chǎn)負(fù)債率、存貨/營(yíng)收率。該股好公司指標(biāo)2星，好價(jià)格指標(biāo)2.5星，綜合指標(biāo)2星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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