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聯(lián)想到前三季度華聯(lián)股份緊張的現(xiàn)金流狀況，該舉不禁引起業(yè)內(nèi)議論紛紛：是向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型抑或是為緩解資金壓力，華聯(lián)股份此舉究竟意欲何為？

近日，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者就此走訪華聯(lián)股份北京總部。面對(duì)記者提出的諸多疑問(wèn)，華聯(lián)股份董秘周劍軍回應(yīng)表示:“說(shuō)(向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng))轉(zhuǎn)型為時(shí)尚早，更愿意說(shuō)它是一次嘗試。”至于市場(chǎng)上質(zhì)疑的此舉是否與現(xiàn)金流緊張有關(guān)，周劍軍則給予了否定的答復(fù)。

試水輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

事情起因正是華聯(lián)股份近期發(fā)布的兩則公告。

9月27日，華聯(lián)股份發(fā)布公告顯示，擬將其所持的控股子公司萬(wàn)貿(mào)公司60%的股權(quán)、全資子公司合肥公司100%的股權(quán)及青海公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。受讓方分別為新加坡PETRA1、PETRA2、PETRA3。轉(zhuǎn)讓價(jià)共計(jì)25773.69萬(wàn)美元。

不到一個(gè)月后，10月23日，華聯(lián)股份再次發(fā)布公告，擬將所持的全資子公司成都公司、內(nèi)江公司及大連公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。而受讓方亦為新加坡PETRA4、PETRA5、PETRA6。該三家子公司轉(zhuǎn)讓價(jià)共計(jì)14997.04萬(wàn)美元。按照當(dāng)前美元匯率計(jì)算，上述六家子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華聯(lián)股份可獲得近25億元人民幣的收入。

不過(guò)值得注意的是，根據(jù)公告，此次華聯(lián)股份股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，與受讓方簽署物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)合同，擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的子公司旗下購(gòu)物中心依然由華聯(lián)股份進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)華聯(lián)股份此舉意在向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。

“這其實(shí)是一次(輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的)嘗試”。華聯(lián)股份董秘周劍軍表示。

周劍軍向中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者解釋了如此舉措的其中緣由。他指出，獲取物業(yè)造成的高額融資成本和逐漸增加的折舊攤銷金額，是華聯(lián)股份長(zhǎng)期面臨的兩大問(wèn)題，這導(dǎo)致了華聯(lián)股份凈利率不高。“雖然隨著運(yùn)營(yíng)能力的加強(qiáng)，物業(yè)不斷增值，但若不出售，其增值是無(wú)法體現(xiàn)的。為了平衡股東長(zhǎng)期和短期利益，出售部分成熟的物業(yè)，如此一來(lái)，增值部分能體現(xiàn)在當(dāng)年的利潤(rùn)里。” 周劍軍表示。

近年來(lái)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)儼然成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。由于意識(shí)到在高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式下，房企或許將面臨更大的資金和運(yùn)營(yíng)壓力，不少企業(yè)將目光投向了“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。

“‘輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)’是中國(guó)房地產(chǎn)成熟的一個(gè)非常重要的標(biāo)志。”在亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波看來(lái)，輕資產(chǎn)是當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。朱凌波對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示：“在國(guó)外尤其是在美國(guó)，這種模式是非常成熟的，開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商要專業(yè)分工，各司其職，這樣購(gòu)物中心的發(fā)展才能進(jìn)入到健康持續(xù)的階段。”

值得注意的是，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，前述轉(zhuǎn)讓將分別給華聯(lián)股份帶來(lái)3.4億元及0.44億元的一次性投資收益，且將為其增加咨詢管理收入，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊攤銷；但卻也將導(dǎo)致其每年凈利潤(rùn)或減少約3500萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或減少約人民幣 1.25 億元。

除此之外，10月30日華聯(lián)股份披露第三季度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，該公司前三季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-15.65億元。對(duì)此某券商分析人士對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示：“接連出讓六家子公司股權(quán)，如果僅僅為了試水輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而犧牲每年凈利潤(rùn)和營(yíng)收的代價(jià)有些大。華聯(lián)股份前段時(shí)間擴(kuò)張過(guò)快，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，在這個(gè)時(shí)候出售資產(chǎn)，很難不把它和資金鏈問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)。”

而周劍軍則對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱：“對(duì)于上市公司，融資渠道挺多，并且也是暢通的。因此并沒(méi)有(資金鏈)這方面的問(wèn)題。”

東英金融集團(tuán)總裁全數(shù)收購(gòu)

在這場(chǎng)涉及6家子公司的交易中，受讓方的背景情況也備受關(guān)注。作為受讓方的六家新加坡公司基本情況相似。不過(guò)蹊蹺的是，它們成立日期皆為今年9月12日，注冊(cè)資本均僅有100新加坡元。

為何這幾家成立不久、注冊(cè)資金僅一百新加坡元的公司會(huì)成為華聯(lián)股份的交易對(duì)象？對(duì)此，周劍軍坦承：“這些公司顯然是為了收購(gòu)而新設(shè)的公司，而我們主要的交易對(duì)手是張高波先生這個(gè)人。”

記者獲悉，周劍軍口中的“張高波”是上述六家新加坡公司的實(shí)際控制人。同時(shí)據(jù)公開資料顯示，張高波目前擔(dān)任香港東英金融集團(tuán)合伙人兼行政總裁，全面負(fù)責(zé)該集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)發(fā)展。

“外商對(duì)境內(nèi)商業(yè)物業(yè)很看好，但由于外商直接購(gòu)買、管理運(yùn)營(yíng)境內(nèi)的物業(yè)較為困難，所以會(huì)選擇投資境內(nèi)的物業(yè)，但把運(yùn)營(yíng)權(quán)交給華聯(lián)股份。”周劍軍解釋道。

然而華聯(lián)股份與香港東英金融集團(tuán)總裁張高波的合作究竟會(huì)持續(xù)多久，現(xiàn)在仍是未知數(shù)。不過(guò)在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或許會(huì)讓合作在未來(lái)蒙上一層陰影。“盡管物業(yè)方以前對(duì)運(yùn)營(yíng)方的團(tuán)隊(duì)是認(rèn)可的，但若雙方?jīng)]有股權(quán)關(guān)系，純粹是委托關(guān)系，將來(lái)可能會(huì)存在不穩(wěn)定性。” 亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示。

對(duì)此，周劍軍對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示：“持股低于百分之五十都沒(méi)有控制權(quán)。另外，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，華聯(lián)股份簽署的合同有兩個(gè)前置條件：一是擁有物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)權(quán)，二是在對(duì)方要出售股權(quán)時(shí)，華聯(lián)股份擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。并且這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期合同。”

作為國(guó)內(nèi)唯一純粹購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商，向社區(qū)型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型后的華聯(lián)股份經(jīng)過(guò)多年的探索，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得一席之地。而華聯(lián)股份此次試水輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，無(wú)疑也會(huì)讓業(yè)內(nèi)外對(duì)華聯(lián)股份未來(lái)之路充滿好奇。

“這是一次嘗試，未來(lái)一兩年內(nèi)暫時(shí)也不會(huì)再考慮(出售資產(chǎn)以試水輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng))。首先，若想要通過(guò)物業(yè)增值來(lái)盈利，就要有較多物業(yè)；第二，我們會(huì)對(duì)出售行為做評(píng)估，觀察出售后市場(chǎng)有何反映，對(duì)華聯(lián)股份運(yùn)營(yíng)能力有何影響，然后再考慮下一步怎么做。”周劍軍表示。

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