深秋夜涼，風雨飄搖的二手房會崩盤嗎？| 房叔問答No.196（1）

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關鍵詞：艮北成長性

問：你好，目前社保15個月，工作在三堡，買房需求是想離公司近一些，地鐵方便，最好有學區。

糾結買二手還是等明年7月搖新房？怕明年搖公司附近沒有新盤了，而且新房住進去周期較長；

看了城東艮北兩個區域的二手房，錢江府位置學區都還可以，但有些舊，所以咨詢一下您。

杭州房叔：錢江府孤盤，不算看好，位置局限性大。新房可以考慮艮北，還算方便，學區也有成長性。

明年艮北新房肯定還是有的，后續土地供應量不小的，傾向于耐心等等，按照目前的經濟狀況，市場大幅度反轉不太可能，即使可能存在的政策面放寬，大概率也是穩住市場，無房資格后續艮北上車相對還是容易的。

二手難淘，一定要淘，大致也是耐心淘求撿漏吧，政策不變的情況下，二手還是繼續陰跌的態勢。

2

關鍵詞：閑林三新盤PK

問：房叔，悅汀藍還是沒搖中，然后要去參加玉屏灣了。

如果玉屏灣也沒戲，近期250w左右的房子還有哪里可搖號的么？或者是上車閑林這邊的二手？

杭州房叔：閑林后續閑湖城棲霞灣還有房源；未珂宸銘府、綠城聯榮項目也可以搖；

大體量的新房供應會對二手產生極大的沖擊，市場本身也弱，暫時沒有必要選擇二手房。

3

關鍵詞：想打新，先賣舊

問：房叔，萬家星城2房太難賣了。還有一個方案就是珊瑚世紀12月份馬上交付，如果萬家星城還賣不掉，考慮出手珊瑚世紀（頂樓111方），然后去搖新房，您覺得可行嗎？

杭州房叔：盡量賣萬家星城。相比而言保值增值肯定是珊瑚世紀更看好一些的，品質不錯學區也有成長性，市場差都需要降價出的情況下，沒有道理出掉好的去搖號。

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4

關鍵詞：云城or勾莊、新房or二手？

問：房叔您好，我目前工作在城西蔣村附近，下個月可以開始搖新房了。

購房無學區要求，主要需要距離醫院，公共服務中心不要太遠（方便老人活動和看病），本來考慮未科，但楓汀云邸172起步過大了。

目前不知道買哪里比較合適了？是勾莊搖號，還在未科二手？或者再遠點去運河新城？預算大致在500萬，耽誤您時間，謝謝。

杭州房叔：建議考慮杭與城、楓嶺云灣、楓秀云庭三個云城的項目，總體便利性都還可以，大致能滿足你的要求；

勾莊、運河新城對你來說更遠了；三墩這里還有嵐荷蕓府、翠語彩虹里可以看一看；未來科技城一側偏一點的閑林有華景川的疊墅項目，有小面積的大致可以夠上；靠近綠汀路一側的純雙疊墅西子國際和悅清暉，面積要大一些190方起步，要預算往上夠一下才可以了。

未來科技城這里二手依然高于新房限價不少，撿漏不易，還是搖新房為主。

5

關鍵詞：賣老房，去錢二

問：房叔你好，家中有一套石灰橋新村的老房子空置，希望出手加錢置換方便通勤錢江新城的房子（地鐵半小時內）。

請問現在出手老房子還是可以再等一下，有其他較為便利的自住房時間上不急。社保是7年，預算大致在1000萬左右。

杭州房叔：社保不強，加上本身是正向置換，從保值增值更弱的老房子置換到優質的新房，建議現在出掉，盡快參與搖號，抓住這個新房上車的窗口期。

即使降點價，只要置換成功，都是值得的。錢江新城二期可以重點考慮，其他核心板塊新房譬如杭氧、奧體需要看入圍機會。

6

關鍵詞：升值別墅VS學區新房大平層

問：我和愛人現在在蘇州，有一套自住房，無學區，有一套郊區別墅（目前售價660左右），一套小型公寓收租，我父母有370萬現金留著給我們買房。

現在我老婆懷孕，雙胞胎，蘇州又在一直批地，有幾塊一線或者準一線的雙學區的倒掛房，而且現在的新房都是改善型大平層，190左右。目前，我的主張是把別墅賣了，連同370，買一套可以改善的帶優質學區的大平層。

但是家里人的意見是，別墅還在漲，不急著賣。等小孩要上學了，再考慮學區房的事情，到時候買個二手的好了。甚至，別墅一直留著，就用370萬去買個小戶型，保證上學就可以了。

想問問，我們哪種方案比較正確，或者有沒有其他更好的方案？

杭州房叔：先恭喜你，雙胞胎令人羨慕。有點難，畢竟你具體房源的保值狀況我不清楚。幾個意見你參考一下：

1.公寓升值較差，租金從長期來看是芝麻，是建議出掉的；

2.判斷一下你這套別墅的增值潛力；

3.判斷一下現在這套自住房的增值潛力；

4.對比一下別墅和自住房的優劣，選增值偏弱的一套置換；

5.房子不在于多在于精，只要目標置換改善房增值潛力能夠勝出，一般意義上強于現有住房+可能選擇購買的老破小學區，就可以置換；

6.如果怕準媽媽搬家租房折騰，不方便出售現有自住房，那么只要新購入的改善房能夠跑贏別墅，置換同樣也是值得的，只是需要評估新房搖號上車概率。

結論是，只要新購入改善房能夠跑贏現有的產品，主張置換，也更能解決自住+學區+便利性的訴求，強于老破小解決學區+現有自住房大概率的更遠奔波接送。

7

關鍵詞：賣房還是扛住？

問：房叔，我九堡沿江有套89方兩房的宋都陽光國際房子住著，還有一套濱江區的房子未交付，所以還請問下，九堡這套房子當前賣不賣？做資產調整？還是繼續持有？

當前兩套房子月供壓力不小，固定月供兩萬幾千了。所以想咨詢下怎么個處置方式。

杭州房叔：房子老了一點，增值稍慢。如果能扛過去，建議適當緩緩，一是等待一下錢二后續的商業落地，二是現在二手行情也太差了，想出就必須比較明顯的降價才能夠成交，比較大幅度的降價多少也有點擔心賣在低點。

九堡沿江自住客為主，總體二手價格還算穩定的，后續錢二整體建設起來，對這一塊也是有所帶動的；

另一種方案需要根據你的實際情況計算考慮，賣掉陽光國際置換一套總價較低、性價比不錯的新房，把按揭壓力降低到你能承受的范圍內，然后租房到濱江新房交付，這樣折騰一些，但是對整體資產增值有利。

8

關鍵詞：邊租邊賣or繼續降價

問：您好，房叔，良渚萬科未來城二期的房子之前一直在降價出售，但一直沒賣出去，現在很糾結，不知道后面行情如何？是否會回暖呢？

我的想法有2個：1、想著先一邊出租一邊賣，2、降價繼續售賣？

不知道如何操作？請房叔指點下，謝謝。

杭州房叔：如果出掉搖號依次換優，降點就降點，只要能上車性價比好的，就是所謂正向置換，就是值得的。

我發過推文的，可以翻看一下（正向置換，虧一點也值得 | 房叔說No.541）。

如果只是出掉持幣，建議適當等一等。一方面是等勾莊良渚這批新房出掉，另一方面也看看政策面是否會繼續放寬，雖然暫時看不會很快。

但是，主要是目前經濟壓力太大了，這樣持續下去，杭州也扛不住。所以現在的價格再降價賣，多少有點怕賣在低點，畢竟良渚板塊還是不錯的。

你可以簡單對比計算一下，把得房率和交付周期考慮進去，如果你價格降到快臨近新房的程度，就沒有太大必要出。

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關鍵詞：申花可還值得？

問：房叔好！我住在城西豐潭路地鐵站附近，目前住宅2007年的，面積170。考慮到居住改善和保值增值的需要，在關注慶隆板塊的新盤，如地上、綠城等。

我的問題是：最近是否值得入手該板塊？

一方面，我覺得慶隆板塊城市界面好，周邊有古翠隱秀、金茂府等價格較高，一二手價差顯著的次新房。且板塊地塊稀缺，不知道地上和綠城之后，是否還會有新地？

另一方面，近期市場行情下行顯著，一二手價差不斷縮小，后期若優盤新推，品質方面也會比近期的要提升。且目前購買首付壓力較大（二套），等一等也有利于現金流的健康。

簡言之，在慶隆（或申花）一二手價差下行的情況下，是否值得承擔較大壓力購買一套片區內的稀缺改善（以及是否真的稀缺）？謝謝！

杭州房叔：申花沒有問題，積極搖號就是。

綠城慶隆項目相比慶樾上府要好一些，慶樾上府兩側主干道地塊扁平有點吃虧，有點吵。

新地塊后續還有，但在新房限價利潤極薄的情況下，整體品質要有很大程度提升并不現實，而且有房資格總體中簽率偏低，總體還是建議積極搖號，寧可在有選擇余地的情況下盡量控制總價；或者選擇價格較低的申花北項目。

申花核心優質板塊，即使二手下行不少，總體也沒有問題，杭州是政策余地最大的城市之一，不可能扛到市場下行到申花都扛不住的地步。核心區好地塊賣一塊少一塊，且搖且珍惜吧，尤其是品牌項目。

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關鍵詞：二手會崩盤嗎？

問：房叔你好，前兩天看了你的二手房推文覺得挺有道理，個人心理也極其矛盾，就是關于二手房這個事兒。

我現在住在文化村，學區不行，家人又特別重視這個事兒，上半年開始就張羅著在老城西、申花看學區房；

幸運的是我們8月份才有二套資格，也感謝遇到你，上次反復咨詢你，再三斟酌之后還是放棄了，差點站崗，即使不是崗也是半山腰，后面也一直在看，越看越低反而越不敢下手。

然后家人又是建材相關行業的，我不知道別的行業怎樣，反正我們今年的感受真的是寒風凜冽，要是持續這樣下去似乎日子會很難，而且多少有感覺是一下子看不到頭的難，所以一邊希望二手房再降一降，一邊又希望房產能夠起來，至少活躍起來，能讓我們看到點希望。

不知道房叔怎么看這個事兒，不會崩盤吧？

另外，今天看了你的二手房文章，如果我們選擇老城西這里星洲競舟的，入手時機大概又是怎樣的呢？

杭州房叔：二手房的基本判斷在10月27日的推文里已經說了（二手還未見底！何時見底？| 房叔說No.546），你說的應該也是這一篇吧。

我接觸的粉絲很多，各行各業都有，感受到的寒風比你更廣。所以，個人的基本判斷是，在經濟難局眼見會持續的情況下，大基建和房產為經濟托底依然是后續大概率的方向，其實大面積的省份、城市包括中央的金融、稅收支持已經在實施，后續加強支持也是趨勢。

雖然很多人希望房產能夠真正、盡快房住不炒，極端的甚至還有希望腰斬的，但是在保經濟更重要的時候，房產是不能持續壓制的；

如果經濟真的持續艱難越來越難，乃至影響太多人基本工作、收入甚至飯碗，孰輕孰重就很顯然了。

房產真崩盤對誰都沒有好處，個人信我們國家的執行力，不會允許房產崩盤，尤其是杭州這樣政策余地極大的城市，真剛需還是可以擇機入市。

你的情況如果選擇老城西的強學區房，建議多淘多砍價求撿漏吧，這里基本沒有投資客，相對而言這里投資客極少，短期有學區真剛需的支撐，房價也是較為穩定的，我在推文里也寫了，在現有掛牌價的基礎上，多嘗試砍價；

同時，時刻關注著政策面的變化，政策真正放松促動大面積需求入市的時候，大致是杭州見底的時刻。

-END-

文/杭州房叔 編輯/一葉

看懂3月二手數據，就看懂了杭州的“未來” | 房叔說No.196（2）

看懂3月二手數據，就看懂了杭州的“未來” | 房叔說No.196

首發于房叔說| PART 1 |

近日杭州貝殼發布了3月份二手房市場的一系列數據，包括二手樓盤的3月成交量排行，以及3月份二手樓盤的帶看數量排行等。

由于二手房沒有限售，限價、搖號等行政政策的影響，更能直接的反應出樓市的實際狀態。

且杭州貝殼市占率較高，數據支撐力較強，能夠比較完整的展現杭州二手市場的真實情況，故此次我們根據杭州貝殼的3月份數據做一個簡單的市場解讀。

看看杭州樓市的真實市場熱點在哪，這些數據又隱藏著些什么秘密。

| PART 2 |

先來看看3月份的二手住宅成交量排行。

△表格來源于杭州貝殼

根據貝殼數據，朝暉六區的成交量為3月成交量榜首，朝暉六區成交躍上成交榜首與此前流傳的朝暉六區將要進行未來社區改造的傳言關系密切。

絕佳的中心城區的地段，假如真的如愿進行大規模的改造自然是相當大的利好，烏雞變鳳凰也不是不可能。

3月二手成交量第二的為中泰的新西湖小鎮，杭州貝殼將其歸為閑林商圈，成交量緊追朝暉六區，兩者成交量不相上下。

閑林商圈為杭州二手成交的傳統大戶，此次同樣如此，除了新西湖小鎮，3月份二手成交量前20的樓盤閑林就囊括了5個。

包含排名第6位的竹海水韻、第8位的盛世嘉園，第11位的爵士風情，第19位的新明半島。

閑林商圈的成交數據如往常一樣依舊強勢，但可以發現的是，在閑林經過一輪較大幅度的上漲后，閑林的成交量確實也在逐步的下行。

3月份沒有出現閑林連續多個樓盤霸屏榜單前列的情況，反而是曾經在閑林商圈邊緣的新西湖小鎮成交量大幅上升，爬到了成交量榜單的榜眼。

其實道理很簡單，價格上漲對于數量最大的剛需的承價能力是個比較大的考驗，買不起自然繼續向周邊溢出。

新西湖小鎮此類價格較低，且通勤條件較好的門檻型剛需樓盤自然成為承接這些剛需需求的補充性選擇。

| PART 3 |

從3月份的貝殼成交量榜單我們還能發現更有趣的現象。

△表格來源于杭州貝殼

扣除朝暉六區、金都夏宮、翠苑一區、創世紀等8個四散分布的樓盤，剩下的12個樓盤都分布在環未來科技城—蔣村的大城西范圍內。

這12個樓盤繼續拆分開來，能更明顯的發現，這12個成交頭部的樓盤基本都分布在未來科技城南側的閑林或未來科技城北側的良渚商圈。

其中良渚文化村的探梅里、七賢郡以及白鷺郡南成交量上升速度非常明顯。

這幾個良渚文化村組團由于都是小戶型為主，總價低，同時與未來科技城之間的距離可控，承接了大量的需求外溢。

從杭州貝殼3月的成交榜單排行也可以非常清晰的發現，杭州的人口增量西傾現象非常明顯。

城西范圍內的剛需樓盤不僅門檻更高，且成交量還大。

成交持續放量，價格持續上漲，背后推動力一定是澎湃的需求。

而且這類需求和傳統的炒作不一樣，成交放量及成交價格上漲的樓盤呈現更為均勻的分布，只要有較好的通勤條件板塊或樓盤，量價都上漲。

并不是集中一點、某個熱點板塊的單獨上漲，而周邊板塊不漲。

這說明了，推動成交放量的主力是剛需自住型需求為主，而非資金驅動型的上漲。

再看看3月的二手住宅帶看量榜單，結果就更加清晰。

△表格來源于杭州貝殼

帶看量前二十的二手樓盤中有13個是未來科技城或環未來科技城樓盤，占據帶看前二十榜單的半數以上。

從成交量看也好，從帶看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最為活躍的區域，沒有之一。

這也印證了杭州近些年來的人口增量流入的方向，城西已經是杭州最主力的人口流入地。

從這份貝殼3月的成交、帶看數據，我們也可以得出符合這座城市未來發展方向的合理猜測判斷。

隨著產業的密集快速的西向集聚，省級城西科創大走廊的戰略加身，城西大概率將成為杭州最為重要的新增人口集聚地，這里有充分的就業機會，能夠成為一線城市一定程度上的就業補充地。

有就業就有人口，有人口就有未來，城西我們需要再高看一眼。

| PART 4 |

當然高看一眼城西并不意味著低看擁江，這兩者的發展模式不盡相同。

從西湖時代走向錢江時代，這句話是擁江最好的概括，擁江是這座城市存量的轉移，擁江替代了曾經的武林、黃龍，省級金融機構總部全面擁江。

擁江有這座城市的老底子，老底子的購買力依舊強勁，他們的原始積累更強，在中短期擁有更強于新杭州人的購買力，尤其是頭部購買力，擁江是能夠被支撐起來的。

但增量在一定程度上決定了一座城市的未來，現在增量的大頭恰好在城西，后起之秀在崛起，絕不能小看。

擁抱擁江之余，莫錯過城西。

同時我們要警惕，增量如涌泉般不斷，城西卻是杭州樓市供應最不充分的大區域。

城市人口增量與城市新增房屋不匹配，就必然會導致房屋價格的上漲。

大城西范圍內急需擴大供應量，需要更多的供應傾斜，否則快速上漲的房價肯定會在一定程度上抑制城西競爭力。

此次宅地集中出讓，涉及城西的宅地僅綠汀路TOD地塊及三墩北地塊共兩宗，新增供應嚴重不足。

城西顯然急需更多、更能匹配人口流入的土地供應。

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文/荊軻 編輯/荊軻

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